Квартира в Україні: здати, продати чи просто вберегти

До цього питання приходять дві дуже різні людини. Одна залишила квартиру, в якій жила, і не може до неї повернутися. Друга успадкувала щось, чого ніколи не бачила, у місті, якого не знайде на мапі. Механіка виявляється майже однаковою, бо обидві впираються в одну проблему: майже все, що має юридичну вагу, відбувається перед українським нотаріусом, особисто.

Цей матеріал пояснює загальну логіку. Це не юридична, не податкова і не інвестиційна консультація — для вашої справи правильні люди — український нотаріус і податковий консультант, а нерухомість — тема, де одна деталь змінює відповідь.

Механізм: бути там мусите не ви, але хтось мусить

Продаж і більшість реєстраційних дій потребують нотаріуса і фізичної особи перед ним. Коли цією особою не можете бути ви, нею стає представник за нотаріально посвідченою довіреністю — посвідченою або в українському консульстві, або в місцевого нотаріуса з подальшим апостилем чи легалізацією і перекладом.

Дві речі в цьому документі вирішують, як піде вся справа:

• Обсяг. Довіреність дозволяє представникові робити те, що в ній написано, і нічого більше. «Продати квартиру» і «підписати договір купівлі-продажу, отримати кошти і подати документи на реєстрацію» — це не та сама інструкція. Формулювання — робота нотаріуса, і вона варта його часу.
• Кому ви її даєте. Ось справжнє рішення. Ви вручаєте людині можливість розпорядитися майном, поки ви за кілька часових поясів. Скільки б не коштувало залучити юриста на додачу до родича — це дешевше за альтернативу.

Наш матеріал про оформлення довіреності з-за кордону пояснює, як зробити таку, яку справді приймуть.

Спершу перевірте, що про вас каже реєстр

Усе далі залежить від того, що записано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і людей за кордоном це регулярно дивує. Витягнути інформацію можна самостійно через Дію з кваліфікованим електронним підписом (є невеликий адміністративний збір, і сервіс час від часу вимикається); те саме для вас зробить нотаріус або будь-який ЦНАП. Дивіться на три речі:

• Чи право взагалі зареєстроване? Електронний реєстр ведеться з 2013 року. Квартира, куплена, приватизована чи успадкована раніше, може існувати лише в паперових записах старого БТІ. Право чинне, але його доведеться внести до електронного реєстру як частину будь-якої операції — запитайте про це нотаріуса до того, як чекатиме покупець.
• Чи прізвище власника написане так, як його пише ваш нинішній паспорт? Запис із дев’яностих і паспорт двадцятих можуть розійтися в одній літері, а ця літера — це тиждень.
• Чи немає обтяжень — іпотеки, арешту, заборони відчуження, — про які ви не знаєте? Той самий витяг їх показує.

Якщо ви це успадкували — спершу спадщина

Не можна продати, здати чи зареєструвати те, що ще не ваше. У спадщини власний шестимісячний годинник, і поки той процес не пройдено, рішення про саме майно передчасні. Люди часом починають влаштовувати продаж до прийняття спадщини — і виявляють, що місяцями займалися не тим кроком.

Здати в оренду

Привабливість очевидна: квартира перестає бути чистим витратами, і хтось у ній наглядає за станом. Люди недооцінюють інше: орендована нерухомість за кордоном — це невелика, але постійна відповідальність. Хтось має займатися комуналкою, будинком, ремонтами, орендарем. Потрібна людина на місці, якій ви довіряєте, — і зазвичай оплачувана, а не двоюрідний брат із послуги.

У податковому боці є правило, написане саме для людей у вашому становищі, і майже ніхто його не знає. За пп. 170.1.3 Податкового кодексу фізособа-нерезидент може здавати українську нерухомість в оренду виключно через українського ФОП або юридичну особу-резидента, які за письмовим договором виконують представницькі функції і є її податковим агентом; нерезидент, який здає напряму, «вважається таким, що ухиляється від сплати податку». Чи ви нерезидент — це питання податкового резидентства з матеріалу податки у двох країнах, і для тих, хто осів за кордоном, відповідь часто «так». Резиденти ж платять з оренди податок на доходи (18%) плюс військовий збір (5%): його утримує орендар, якщо орендар — бізнес, або ви декларуєте його щороку, якщо орендар — приватна особа. У будь-якому разі цей дохід цілком можливо треба декларувати і там, де ви живете.

Просто тримати

Цілком розумний вибір, і найпоширеніший. Але й він дечого вимагає:

• Хтось, хто може зайти. Квартира, в яку два роки ніхто не заходив, — це те, як прорвана труба стає проблемою конструкції.
• Сплачені рахунки. Комуналка і внески на будинок не ставляться на паузу через від’їзд власника, а борги чіпляються до майна.
• Документи про власність, які можна знайти. Якщо папери існують лише в шухляді в Києві — це проблема, що чекає моменту, коли ви не зможете приїхати.

Продати

Що варто зрозуміти рано: гроші не їдуть за вами автоматично. Вивести виручку з України на рахунок у країні проживання — окреме питання, кероване валютними правилами, які змінюються, і ставити його своєму українському банку варто до згоди на продаж, а не після. Продаж, гроші від якого надійшли на рахунок, яким ви не можете скористатися, — це не завершений продаж. Див. як легально вивести гроші з України.

Запитання, які варто поставити нотаріусу, обом банкам і представнику до того, як ви назвете ціну, зібрані в аркуші перш ніж домовитися про ціну — його можна роздрукувати, там є місце для відповідей.

Податок із продажу обчислює і стягує нотаріус при підписанні, а правила — у ст. 172 Податкового кодексу:

• Перший продаж у календарному році будинку, квартири, кімнати чи дачі, якою ви володіли понад три роки, не оподатковується — і умова про три роки не поширюється на успадковане майно, а це випадок половини читачів цієї сторінки.
• Другий продаж у тому ж році оподатковується за 5%; третій і далі — за 18% (знову ж, крім успадкованого).
• Для нерезидентів (п. 172.9) оподатковувані випадки йдуть за 18% замість 5%. Чи поширюється на вас звільнення для першого продажу — саме це питання ставте нотаріусу до узгодження ціни, а не після.
• Там, де продаж оподатковується, згори йде ще військовий збір (5%).

Нотаріус також захоче оцінку майна і ваш податковий номер; покупець — порядок у записі реєстру (див. вище). Владнайте це до появи покупця, бо «швидкий продаж», що застряг на паперах, зазвичай покупця втрачає.

Питання під усім цим

Більшість людей, які питають про квартиру, насправді питають не про нерухомість. Вони питають, чи повертаються вони.

Це має право лишатися невирішеним. Але варто помітити, яке рішення ви насправді ухвалюєте, бо «нехай поки стоїть» — це реальний вибір із реальною ціною, і значно краще зробити його свідомо, ніж за замовчуванням на шість років.

Де перевіряти

Український нотаріус — авторитет щодо того, чого вимагає конкретна операція, а податкова служба — щодо того, скільки вона коштує. Якщо справа нестандартна, допоможе безоплатна правова допомога — див. де шукати. Якщо щось тут застаріло — напишіть нам.